Olukorra kaardistamine

Esmase kohtumise käigus fikseerime esmalt Teie ootused ja eelistused üürilepingu ja selle põhipunktide, ideaalse üürilise profiili jms osas. Kaardistame korteri, sisustuse ja hoone seisukorra, vaatame üle korteris hiljuti tehtud ja tegemist vajavad tööd ning ka kriitilisemad teemad ühistus.
Anname objektiivset tagasisidet olemasolevate üürifotode kohta – nende kvaliteedi ja ligitõmbavuse osas, samuti vastavusele korteri tänasele seisukorrale.
Soovi korral jagame oma tähelepanekuid, kuidas tõsta Teie vara puhul väikeste tegevuste ja kulutustega märgatavalt korteri atraktiivsust laiema ringi potentsiaalsete üüriliste jaoks (kuidas kiirendada korteri üürileandmist ja/või saavutada kõrgemat üürihinda ning tõmmata ligi kvaliteetsemaid üürilisi).
Juhul, kui olete huvitatud üürihaldusteenusest, kaardistame täpsemalt korteri ja selle tehnosüsteemide põhiteemad, et saaksime edaspidi võtta esmase kontaktisiku rolli Teie esindajana üünike ees.

Üürihinna määramine

Teeme Teile omapoolse ettepaneku korteri üüritaseme osas, võttes seejuures arvesse piirkonna sarnaste objektide aktiivseid ja lähimineviku üürikuulutusi ning üürituru pakkumise ja nõudluse hetkeolukorda.
Õigesti määratud hinnatase tagab ühelt poolt piisaval määral kliendihuvi, et oleks kvaliteetseid üürilise kandidaate, kelle hulgast valikut teha ja hoida vakantsust all; teisest küljest on piisavalt kõrge, et mitte ära anda tootlust.

Üürifotod ja home staging (fotolavastus)

Kui puuduvad korraliku tehnika abil tehtud pilkupüüdvad fotod või olemasolevad ei kajasta enam õiglaselt korteri seisukorda, kaasame fotograafi värskete ja kvaliteetsete piltide tegemiseks. Soovi korral teeme ka droonifotod.
Öeldakse, et hea foto on see, mis toob huvilise üle ukseläve. Nõustume kahe käega, et kvaliteetsete fotode tähtsust üürikorteri turundamisel ei saa alahinnata.
Kogemustega fotograaf, kellel kasutada korralik tehnika suudab alati teha teie üürikorterist fotod, mis on pilkupüüdvamad – valgusküllasemad, näitavad ruumide tegelikku suurust paremini ja on elutruumad, võrreldes ise telefoniga tehtutega.
Enne fotosessiooni valmistame korteri ette, et see paistaks fotodel hubasem, kodusem ja tähelepanu äratavam.
Kuldreegel ütleb, et korter olgu põhjalikult koristatud ja kõik ülearune, k.a omaniku isiklikud esemed fotosessiooni ajaks eemaldatud.
Enamasti garanteerib siis juba piisavalt hea tulemuse see, kui korterisse on oskuslikult paigutatud mõned sobivas toonis sisustuselemendid – tihti kasutatakse patju, pleede, tekke, rätikuid, vaase, raamatuid, küünlaid jms. Soovitame ka kindlasti toataimi (isegi kunst-taimi). Teinekord annab üllatavalt suure efekti mõne väsinud mööblitüki uuega asendamine.

Turundus ja üürniku-kandidaatide otsing

Ideaalse üürilise leidmiseks on vaja üürikorterit turundada kanalites, mida Teie sihtrühma kuuluv üüriline otsinguteks eeldatavasti kasutab.
Need kanalid võivad aastate jooksul muutuda, kuid täna on Tallinnas kindlasti mõistlik üürikuulutuse avaldamine kõige suurema külastatavusega kinnisvaraportaalides/üüriplatvormidel.
Tehtud peab olema eelnev kodutöö:
– Olemas on selge ja lühike, piisavalt kirjeldav ning huvi äratav kuulutuse tekst, mis toob välja korteri eelised/unikaalsed omadused
– Olemas on atraktiivsed ja professionaalsed üürifotod
– Kasuks tuleb alati üürikuulutusele korteri plaani lisamine
– Kui Teie sihtrühmaks on ka Eestisse kolinud välismaalased, siis peaks ka ümbruskonda ja infrastruktuuri kirjeldama (läheduses asuvad toidupoed, restoranid, spordiklubid, transpordiühendused jms)
Meie kogemusel on mõsitlik kasutada valikuliselt ka portaalide lisa-teenuseid, et korteri kuulutus tõuseks esile teiste sarnaste hulgast.

Üürilise valik

Kohtume kõikide potentsiaalsete üürilistega, kes vastavad kokkulepitud kriteeriumitele. Korteri tutvustamisel räägime kindlasti ka igakuistest kõrvalkuludest ja lepingu põhitingimustest, kuid pearõhk on selle visiidi käigus aru saada üürilisekandidaadi jutust, suhtlusstiilist ja käitumisest seda, milline on tema olemus – kas to on hooliv, kohusetundlik, lugupidav jne. Lisaks tuleb tähelepanelikult jälgida, kas mõni “punane lipuke” tõuseb esile.
Vahetu suhtlemise tulemusel tekib ka “kõhutunne” – on kandidaat sobiv pikaajaline üüriline või mitte.
Põhjaliku taustakontrolli teeme väljavalitud üürilisekandidaatide kohta nende loal kõikidest avalikest andmebaasidest (k.a. karistusregister ja maksehäirete register) ning veebist.
Tihti palume ka võimalust suhelda referentsidega (eelmiste üürileandjatega) ning vajadusel küsime ka tõestust sissetuleku kohta (näiteks töölepingu väljavõtet, ja seda eriti äsja Eestisse tööle saabunud välismaalaste puhul).
Kui leping sõlmitakse Rendini, Casapay vm portaalis, teeb ka portaalioperaator lisaks veel omapoolse taustakontrolli ja krediidihinnangu.
Taustakontrolli ja kohtumiste põhjal valime parima(d) üürilisekandidaadi(d), koos argumentidega. Soovi korral annate Teie omapoolse sisendi/aktsepti või usaldate lõpliku valiku meie teha.
Hea üüriline on see, kes eelkõige väärtustab ja hoiab Teie vara ning täidab oma kohustused õigeaegselt. Alati on positiivne, kui üüriline on ka mõistlik ja inimlik.
Meie kogemuse põhjal on üürisuhe suuresti sarnane mistahes teise olulise suhtega – saame alati vastu seda mida anname. Kui oleme üürileandjana (või üürileandja esindajana) mõistlikud, inimlikud ja hoolivad, on suurem tõenäosus saada vastu selline suhtumise ka üüriliselt.

Lepingu sõlmimine ja valduse üleandmine

Lepingu sõlmimisel on meil kasutada kogenud juristide poolt koostatud põhjalik mitmekeelne raamleping, samuti saame Teie või üürilise soovil viia lepingute sõlmimise ja halduse peamistele üüriplatvormidele nagu RendIn või Casapay.
Aitame alati klientidele selgitada lepingupunktide tausta, vastame tekkivatele küsimustele ja põhjendatud vajadusel teeme muudatusi lepingu sätetesse. Lähtume põhimõttest, et on alati on parem, kui üüriline on saanud enda jaoks lepingu punktid juba alguses arusaadavaks ja lahti mõtestatud, nii on hiljem oluliselt väiksem tõenäosus arusaamatuste tekkimiseks.
Kui leping on allkirjastatud ja lepingu jõustumist eeldavad esmased maksed laekunud, valmistame Teie jaoks ette või korraldame ise üürikorteri valduse üleandmise uuele üürilisele.
Üleandmine ei ole niivõrd elektri- või veenäitude fikseerimine ja võtmete üleandmine, pigem aga väga täpselt üürikorteri ja sisustuse hetkeseisukorra dokumenteerimine. Mida paremini ja rohkem toota tõendusmaterjali fotode näol, seda kaitstum on üürileandja. Korrektne valduse üleandmise vormistus on võtmetähtsusega vältimaks tekkivaid vaidlusi üürilepingu jooksul või lõpetamisel.

Arveldused ja aruandlus

Arveldused üürilisega: jälgime üürilise lepingujärgsete kohustuste õigeaegset täitmist – et oleks korrektselt tasutud igakuiselt nii üür kui kõrvalkulud. Maksetega hilinemise korral saadame meeldetuletused ja/või suhtleme üürilisega koheselt, kui makse hilineb.
Edastame üürilisele korteriühistu ja teiste teenusepakkujate igakuised arved.
Näitude edastamine: kui korteriühistus puuduvad kaugloetavad mõõdikud, küsime igakuiselt üüriliselt ja edastame ühistule vee ja elektrinäidud tarbimispõhiseks arvestuseks.
Kontrollime näitude korrektsust (võrdluse teel eelmiste kuude tarbimisnäitudega).
Arveldused teenuseosutajatega: tasume õigeagselt arved teenuseosutajatele (korteriühistule; elektri üksikostu puhul elektrimüüjale).
Investori aruandlus ja arveldused: Koostame Teile igakuiselt raporti Teie üüriportfellis olevate korterite laekunud üürituludest, üürilistele edastatud ja neilt laekunud kõrvalkuludest, teenuseosutajatele makstud arvetest ja lepingulistest üürihalduse teenustasudest.
Üüriliste poolt tasutud üürid edastame Teile igakuiselt kokkulepitud kuupäevaks ulatuses, millest on maha arvatud pikaajalise üürihalduse teenustasud ja eraldi kokkuleppel teostatud muude tööde/teenuste tasud.
Kokkuleppeliselt lisame raportisse lühiülevaate aruandeperioodil toimunud suhtlusest ja intsidentidest.

Suhtlus üürilisega ja korteriühistuga

Oleme Teie kui üüriinvestori esindajaks ja esmaseks kontaktiks kõikides jooksvates küsimustes üürilisega (kokkuleppeliselt ka korteriühistuga). Abistame üürilist võimalike tekkivate situatsioonide lahendamisel. Eelnevalt kokkulepitud ajakriitilisust/tähtsust ületavatel juhtudel kaasame operatiivselt ka Teid olukorra lahendusse.

Üürilepingu lõpetamine, valduse ülevõtmine ja lõpuarveldused

Üürilepingu lõpu eelne vara seisukorra hindamine: aegsasti, enne üürilepingu lõpu kuupäeva teostame üürilisega koos korteri ja sisustuse seisukorra ülevaatuse, eesmärgiga tuvastada võimalike parendustegevuste vajalikkus (seinade pahteldus ja värvimine, sisustuse väljavahetamine või remont, väikeparandused/reguleerimised jms) ja nende kriitilisus, et saaks minimaalse ajakaoga (mis kuluks parendusteks) vanast üürlepingust uuele üle minna ja korteri laitmatusse seisukorra taastada. Selline tegemist vajavate tööde ette planeerimine aitab olulisel määral lühendada vastasel korral tekkivat vakantsust ning seeläbi tõsta pika-ajalist tootlusmäära investor jaoks.
Lisaks eelnevale on see ka heaks ootuste juhtimise vahendiks – anda aegsasti üürilisele selge signaal, kui kuskil on toimunud üle tavapärase normi kulumine, mistõttu peab ta ka arvestama kahjustuste hüvitamiskohustuse tekkimisega.
Valduse ülevõtmine üürnikult: valmistame Teie jaoks ette või korraldame ise lepingu viimasel päeval üüriliselt korteri valduse vastuvõtmise. Kogemustele tuginedes, peab korter vastuvõtmiseks olema põhjalikult koristatud, et näha, kas üüriperioodi jooksul tekkinud kasutusjäljed – kriimud/jäljed/plekid jms oli võimalik põhjaliku koristusega likvideerida.
Vastuvõtmise käigus on taas oluline dokumenteerida võimalikult täpselt üürikorteri ja sisustuse hetkeseisukord, märkides ära kõik võimalikud puudused. Et teada, kas puudus on tekkinud üürilepingu jooksul või oli see olemas juba üleandmise hetkel, on vaja enne ülevõtmise päeva tutvuda põhjalikult üleandmise dokumentatsiooniga.
Lõpuks tuleb korrektselt vormistada poolte kokkulepe, kuidas võimalike üürilepingu jooksul tekkinud puuduste kõrvaldamise kulud kindlaks määratakse ja kelle kanda need jäävad.
Üürilepingu lõpuarvelduste menetlemine: üürilepingu lõpuarvelduste osadeks on reeglina üürilise poolt lepingu sõlmimisel juba tasutud tagatisraha ja üürilise võlgnevused lepingu viimase päeva seisuga üürileandja ees – näiteks tasumata viimase kuu kõrvalkulude arve, üürilepingus sätestatud lõpukoristuse tasu ning hüvitiskohustused lepingu jooksul tekkinud ning normaalset kulumist ületanud kahjustuste eest korterile ja/või sisustusele.
Tekitatud kahjustuste hüvitamiskohustuse suuruse põhjendame üürilisele korrektselt ja tavapäraselt toetudes kolmandate osapoolte pakkumustele (mille sisuks on kahjustuste likvideerimine ja sellise seisukorra ennistamine, millises korter ja sisustus olid üürilepingu sõlmimise päeval).
Reeglina teostame lõpuarveldused nädala jooksul peale lepingu lõpu kuupäeva ja püüame leida mõlemaid osapooli rahuldavat lahendust.

Väiketööde organiseerimine

Oleme valmis aitama Teid mistahes väiketööde organiseerimisel, mis osutuvad vajalikuks üürikorteri haldamisel nii üürilepingu jooksul kui üürilepingute vahelisel perioodil, näiteks mööbli hankimine või utiliseerimine, seinade värskendusvärvimine, väiksemad elektritööd ja san-tehnilised tööd, valgustide või kardinate paigaldus, lukuvahetus, lisapultide/-võtmete tellimine, kindlustusjuhtumite ajakriitiliste tegevuste organiseerimine, üürilepingu lõpukoristus jne.
Hangime mistahes ülaltoodud väiketöö jaoks pakkumise(d) ning oleme tellija esindajaks tööde teostuse käigus ja vastuvõtul.
Üürikorteri haldusteenuse hinnas sisaldub ajakriitiliste erakorraliste tööde organiseerimine. Teiste väiketööde juhtimist pakume reeglina tunnihinna alusel.